Es kommt nicht jeden Tag vor, dass man ein Grundstück kaufen und mit der Arbeit an seinem Traumprojekt beginnen möchte. In solchen Momenten lassen wir uns oft von den kurzfristigen Vorteilen, günstigen Preisen und der Aussicht auf schnelles Geld blenden.
Hier sind einige der Dinge, die Sie beachten sollten:
Der Zweck des Grundstückskaufs sollte immer im Vordergrund stehen. Alle weiteren Entscheidungen hängen davon ab. Wenn Sie ein Hotel bauen wollen, dann bewerten Sie das Grundstück mit den Augen eines Hotelbesitzers oder besser Hotelbetreibers.
Die Aussage „hier wäre ein Hotel toll“ reicht dabei nicht aus. Überlegen Sie genau, welche Art von Hotel, ein Resort Hotel, ein City Boutique Hotel, ein Business Midscale Hotel oder Longstay Apartments für Studenten etc. Welcher Betreiber wäre geeignet, brauche ich einen starken Brand, wieviel RevPAR bringt das mehr / wieviel würde ein Gast für das Zimmer mehr bezahlen? Wie wird die Auslastung aussehen etc. Wo ist die Wahrscheinlichkeit am größten schon kurzfristigErfolg zu haben? Profis fertigen hierfür eine ganz detaillierte Machbarkeitsstudie an.
Was müssen Sie beim Ankauf von Grundstücken beachten?
1. Es gibt drei goldene Regeln: Standort, Standort und Standort
Das allein reicht aber noch nicht. Das Grundstück muss für das geplante Nutzungskonzept geeignet sein – siehe Machbarkeitsstudien.
2. Bodenrichtwert
Orientieren Sie sich bei der Preisfindung zunächst einmal am Bodenrichtwert (dieser ist meist niedriger als der Marktwert – also der Wert, zu dem Sie dann das Grundstück tatsächlich erwerben können). Vergleichen Sie den Preis mit anderen vergleichbaren Grundstücken und überlegen Sie, was Ihnen das Grundstück wert ist.
3. Beachten Sie die Bebaubarkeit
Ein Anruf beim Bauamt ist immer ein „Muß“ auch wenn ein Bebauungsplan oder eine Baugenehmigung schon vorliegt. Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Baulasten sind nicht so einfach ersichtlich und die Politik hat eigene Vorstellungen von Stadtentwicklung.
4. Entscheiden Sie sich immer für ein professionelles Gutachten.
Sparen Sie nicht an ein paar Euro, wenn Sie Millionen Euro investieren. Dieses gilt, insbesondere sofern das Grundstück über Bestandsobjekte verfügt die ggf. abgerissen werden müssen oder eine Kontamination des Bodens nicht ausgeschlossen werden kann. Seien Sie vorsichtig bei Grundstücken in der Nähe von Bahnlinien. Oftmals ist ein Gutachten für eine Kampfmittel Freigabebescheinigung notwendig, da Bahnlinien vorrangiges Ziel von Zerstörungen durch Bomben im Zweiten Weltkrieg waren. Grundsätzlich hat die Deutsche Bahn sehr viele Mitspracherechte – unterschätzten Sie das nicht.
5. Überprüfen Sie den Hintergrund des Verkäufers.
Lassen Sie sich einen Grundbuchauszug und alle Unterlagen aushändigen. Gibt es neben den Grundbucheintragungen andere vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen, die sich nicht im Grundbuch wiederfinden (siehe Dienstbarkeiten) ?
6. Lassen Sie sich nicht auf Versprechungen ein - insbesondere in Hinblick auf die Bebaubarkeit wird oftmals mit guten Kontakten zur Stadt geworben, in den seltensten Fällen klappt das…
7. Nehmen Sie die Dienste von Profis in Anspruch. Es zahlt sich aus. Neben juristischen Fragestellungen sollte auch einmal ein Steuerberater (Vorsteuerabzug ?)einen Blick auf Ihr Projekt werfen.
8. Überprüfen Sie alles kritisch, lassen Sie sich von Externen beraten und fragen Sie auch Freunde um Ihre Meinung. Wenn ein vernünftig bepreistes Grundstück zu lange am Markt ist, gibt es meist einen Haken. Es ist unglaublich was das Internet oftmals an Informationen liefert.
9. Falls Ihnen das Objekt zweimal von unterschiedlichen Maklern angeboten wird, vergessen Sie nicht Vorkenntnis anzumelden und prüfen Sie sorgfältig ob nicht eine doppelte Maklerprovision fällig werden kann.
Ein Grundstück zu entwickeln ist jedes Mal ein großes Abenteuer und manchmal der erste Schritt auf dem Weg zur Verwirklichung Ihrer Träume. Planen Sie lange und ausführlich - die Kosten der Planung sind noch überschaubar – mit dem Baubeginn ändert sich das schlagartig und jede Verzögerung reduziert ihre Marge.
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