Immobilien Finanzierung
Unter Immobilienfinanzierung verstehen wir sowohl die Finanzierung von Immobilien Projektentwicklungen als auch die Finanzierung von Immobilien Ankäufen, die sog. Akquisitionsfinanzierung.
In diesen Bereichen unterstützen wir Sie bei der kompletten Strukturierung der Finanzierung, bei der Suche nach geeigneten Kapitalpartnern wie Banken, Mezzanine Kapitalgebern, Private Equity etc. Weiterhin begleiten und koordinieren wir die entsprechenden Vertragsverhandlungen z.B., wenn es um Intercreditor Vereinbarungen, Cost Overrun Garantien oder die Auszahlungsbedingungen (cp) geht - bis zur tatsächlichen Auszahlung.
Wir starten hier bei einem zu finanzierenden Kapitalbedarf in Höhe von 10 - 300 Mio. EUR und beschränken uns bei Finanzierungen zunächst grundsätzlich auf die DACH-Region (Germany (D), Austria (A), und Switzerland (CH)). Darüber hinaus sprechen wir selbstverständlich auch mit internationalen Investoren
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Joint Venture Partner
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Preferred Equity
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Mezzanine Kapital
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Fremdkapital/ Senior- / Junior-Loan
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Whole Loan
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Forward funding
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Forward purchase
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Anleihe
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Bridge Finanzierung etc.
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Strukturierung der Finanzierung und Transaktion
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Kontaktaufnahme zu Kapitalgebern - auch international
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Begleitung zu Bankgesprächen und Verhandlungen einschließlich ICA
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Verkauf als Projektentwicklung oder schlüsselfertig als Globalobjekt
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Projektentwicklungen oder Bestand (Redevelopments oder Akquisitionsfinanzierungen) unterschiedlichster Art
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Assetklassen: Wohnen, Büro, Hotel, Gewerbe, Logistik, Mixed use, Gesundheitsimmobilien
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Gute Lagen und Städte ab 100.000 Einwohner
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Projektvolumen ab 10 Mio. €
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Deutschland, Schweiz, diverse EU Staaten auf Anfrage
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Ein gewisser Track Rekord muß vorhanden sein
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Grundstück im Eigentum oder schriftlich reserviert (mind. 3 Monate)
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möglichst Baurecht, Vorvermietungsquote etc.
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Eigenkapital des Projektenwicklers von mind. 5-10% des Projektvolumens
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Voraussetzung für unsere Tätigkeit:
Finanzierungsformen:
Unsere Dienstleistungen:
Bridge Finanzierung – Wenn es schnell gehen soll
Die Bridge Finanzierung nimmt gerade jetzt einen besonderen Stellenwert ein, wenn es darum geht noch möglichst kurzfristig Kapital ohne bestehende Anschlussfinanzierung zur Verfügung zu stellen, z.B. beim Grundstücksankauf, bei der Ablösung von bestehenden Finanzierungen oder einfach weil eine andere Finanzierungsform derzeit noch nicht in Frage kommt (z.B. mangels vorhandener Baugenehmigung).
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Wer als Projektentwickler erfolgreich sein möchte, muß schnell sein und bei guten Grundstücksangeboten schnell agieren. Das setzt meist ein hohes Eigenkapital voraus welches oft nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung steht, um mit dem Wettbewerber mithalten zu können. Hier setzt die sogenannte Bridgefinanzierung an. Das „schnelle“ allerdings mit ca. 1-2% Verzinsung pro Monat relativ teure Kapital wird innerhalb weniger Wochen ausgezahlt und soll die Zeit bis zur endgültigen Finanzierung des Gesamtprojektes überbrücken. Die Laufzeit einer Bridgefinanzierung beträgt dabei in der Regel zwischen 3-12 Monaten Die Gesamtfinanzierung bzw. Anschlussfinanzierung kann dann ohne großen Zeitdruck in aller Ruhe strukturiert werden. Die Bridgefinanzierung kann also sowohl einen erheblichen Vorteil bei der Grundstückssuche als auch bei der Strukturierung der Gesamtfinanzierung darstellen.
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Auch das Thema Immobilienanleihe und Corporate Bond rückt bei vielen unserer Mandanten immer weiter in den Vordergrund. Sprechen Sie uns gerne an!
Fremdkapital
Fremdkapital ist grundsätzlich für die meisten Projektfinanzierungen oder auch Objektankäufe erforderlich, sofern kein Whole Loan gewählt wird oder der Kaufpreis komplett aus dem Eigenkapital gezahlt werden kann. Klassisches Fremdkapital wird überwiegend durch nationale oder internationale Banken oder Debt-Fonds zur Verfügung gestellt. Laufzeiten je nach Vereinbarung. Die Verzinsung beträgt derzeit zwischen 3,5 bis 6%. Bei Projektentwicklungen im Bestand (Konversionen/Redevelopment/Refurbishment) auch deutlich weniger.
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Mezzaninekapital
Im Rahmen von Immobilien Projektentwicklungen wird oftmals neben dem bereits bestehenden Eigenkapital weiteres Eigenkapital oder zumindest Eigenkapital ähnliches Kapital benötigt, um die von den Banken geforderte Eigenkapitalquote darstellen zu können. Kurzfristiges Mezzaninekapital überbrückt oftmals auch den Zeitraum zwischen der Finanzierung des Ankaufs und der Anschlussfinanzierung eines Projektes (siehe auch Bridge Finanzierung). Es steht je nach Ausgestaltung bei der Rückzahlung hinter dem Fremdkapital und vor dem Eigenkapital.
Mezzaninekapital ist relativ teurer, oftmals sind trotz hoher Verzinsung weitere Sicherheiten oder Verpfändungen erforderlich. Es sind umfangreiche und zeitintensive Absprachen mit den Fremdkapital finanzierenden Banken bezüglich der Sicherheiten und Auszahlungsbedingungen erforderlich (siehe Intercreditor Vereinbarung)
Dennoch ist Mezzaninekapital oftmals für das weitere Fortschreiten der Projektentwicklung unabdingbar, bietet es doch im Gengensatz zu einem Joint Venture Parnter relativ geringe Mitbestimmungsmöglichkeiten der Mezzaninekapital Geber bei der Projektentwicklung.
Whole Loan
Der Whole Loan ist dann interessant, wenn eine möglichst schnelle Finanzierung gewünscht ist. Das Mezzanine und das Fremdkapital wird dann nur von einem Anbieter bezogen. Aufwendige Absprachen mit anderen Kapitalgebern (Intercreditor Agreement) entfallen. Unter Umständen kann der Whole Loan etwas teurer sein als die klassische Finanzierung über den Senior Loan einer Bank. Ein Whole Loan lohnt in der Regel erst bei größeren Finanzierungsvolumen ab ca. 20/30 bis 500 Mio. EUR.
Forward Purchase/Forward Funding
Forward Purchase/Forward Funding
Forward Purchase – also der Verkauf einer zukünftig fertig gestellten Immobilie ist ein Vertrag, in welchem sich der Verkäufer verpflichtet, eine Immobile zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig zu stellen und an den Käufer zu übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer dazu, die Immobilie nach Fertigstellung zu kaufen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
D.h. der Verkäufer erhält bis zur Übergabe der Immobilie keine Kaufpreiszahlung. Vorteil ist aber eine erleichterte Finanzierung da bei einem soliden Käufer – das Exit-Risiko in Bezug auf die Rückzahlung der Kreditsumme entfällt. Weiterhin wird ein Käufer in der Regel einen höheren Kaufpreis bezahlen, als wenn bereits bei Baubeginn ein Teil des Kaufpreises gezahlt werden muß.
Hiervon abzugrenzen ist das Forward Funding. Beim Forward Funding zahlt der Käufer nach Baufortschritt an den Projektenwickler die Projektenwicklungskosten. Die letzte Rate erfolgt bei schlüsselfertiger Übergabe des Projektes.
Welche Finanzierungsform für Sie die beste und erfolgversprechendste ist diskutieren wir gerne gemeinsam mit Ihnen.
Projektfinanzierung
Fast jeder Projektentwickler steht bei seinem Vorhaben vor der Fragestellung wie die geplante Immobilie zu finanzieren ist. Vom Ankauf des Grundstücks, über die Schaffung von Baurecht, Planung, Ausschreibung, Vergabe entstehen bei der Projektentwicklung sowohl interne als auch externe Kosten die mittels Eigenkapital, Mezzaninekapital, Fremdkapital oder Whole Loan finanziert werden müssen.
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Eigentkapital in der Projektentwicklung
Unter Eigenkapital versteht man diejenigen Mittel, die der Projektentwickler selbst aus eigenem Vermögen mit in die Projektentwicklung einbringt. Es ist in der Regel frei verfügbar und als Skin in the game für die Vergabe von Krediten von entscheidender Bedeutung.
Da bekanntlich Eigenkapital oder auch Equity das teuerste Kapital ist, ist es Ziel der meisten Projektentwickler den Anteil des Eigenkapitalanteils durch eine geschickte Strukturierung möglichst gering zu halten und statt dessen eher auf Mezzanine Kapital oder Prefered Equity (siehe unten) zurückzugreifen. Der erforderlich Eigentkapital in der Immobilien Projektentwicklung liegt je nach Finanzierungs und Gesamtinvestitionsvolumens ca. zwischen 5-20% inzwischen teilweise sogar bei 50%. Die Höhe des jeweils geforderten Eigenkapitalanteils hängt dabei insbesondere auch von den Eigenheiten der Projektenwicklung wie z.B. Gesamtvolumen, Lage, Assetklasse, spezielles Risko der Projektenwicklung sowie Bonität und Erfahrung des Projektentwicklers mit berücksichtigt werden.
Wie die Zusammenarbeit abläuft?
Finanzierungsexposé
Neben Mandatsvertrag und den üblichen Projektunterlagen benötigen wir von Ihnen zunächst einen Nachweis, daß Sie tatsächlich über das Grundstück bzw. das Objekt verfügen können. Also entweder einen Grundbuchauszug oder eine Reservierungsbetätigung mit einer Mindestlaufzeit von 3 Monaten. Sofern Sie bereits Banken- oder Kapitalgeber angesprochen haben, benötigen wir eine sogenannte Blacklist in welcher diese aufgeführt sind. Damit können wir beurteilen, ob es ggf. trotz Absage sinnvoll ist, auch von unserer Seite den einen oder anderen Kapitalpartner noch einmal anzusprechen sofern wir über einen differenzierten Zugang verfügen.
Alsdann sichten wir die bestehenden Unterlagen, diskutieren mit Ihnen die Strukturierung und erstellen – natürlich in Absprache mit Ihnen – ein individuelles Finanzierungsexposé. Dann werden geeignete Kapitalgeber mit den wesentlichen Basisdaten kontaktiert. Auch hier streuen wir Ihre Anfrage nicht sondern sprechen ganz gezielt uns bekannte Kapitalgeber an. Die meisten kennen wir bereits aus vorherigen Transaktionen, so daß wir dort stets eine offene Tür haben. Bei Interesse des Kapitalgebers erfolgt entweder direkt ein Zugang zum Datenraum (hierzu leiten wir die Interessenten an Sie weiter) oder wir vereinbaren eine gemeinsame Telefonkonferenz zum ersten Kennenlernen.
Hier finden Sie einen kurzen Überblick über die grundsätzlich für eine Finanzierung erforderlichen Unterlagen.
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