Whole Loan - Innovative Finanzierungslösungen mit Geschwindigkeit In Zeiten wirtschaftlicher Herausforderungen und steigender Unsicherheiten gewinnt die Finanzierung von Projekten und Immobilien zunehmend an Bedeutung. Eine interessante Option, die sich für Kreditnehmer und Kapitalgeber gleichermaßen anbietet, ist der sogenannte "Whole Loan". Dieser Ansatz vereint verschiedene Finanzierungselemente in einem einzigen Darlehen und bietet viele Vorteile. Aus der Perspektive des Kreditnehmers betrachtet, bietet der Whole Loan die Möglichkeit, sowohl nachrangiges Kapital (Mezzanine) als auch den Hauptkredit aus einer Hand zu erhalten, anstatt von verschiedenen Kapitalgebern. Das Hauptargument zugunsten des Whole Loans ist die Geschwindigkeit, mit der solch eine Finanzierung abgeschlossen werden kann, im Vergleich zu den klassischen Finanzierungsstrukturen mit Eigenkapital, Mezzaninekapital und Fremdkapital. Bei den herkömmlichen Ansätzen sind umfangreiche und zeitaufwendige Verhandlungen zwischen dem Kreditgeber und dem Nachrangfinanzierer erforderlich, die in Intercreditor Agreements (Verträge, die das Rangverhältnis zwischen den Parteien in Bezug auf Sicherheiten und Zahlungsströme regeln) münden. Besonders aufwendig sind diese Vertragsverhandlungen in Bezug auf Regelungen, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Ein Nachteil des Whole Loans besteht jedoch darin, dass die laufenden Zinsen in der Regel etwas höher ausfallen als bei einer herkömmlichen Finanzierung. Abgesehen davon sind die Konditionen, insbesondere in Bezug auf die Laufzeit (1-4 Jahre), recht ähnlich zu herkömmlichen Finanzierungen. Angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Lage ist zu erwarten, dass viele Unternehmen erhebliche Abschreibungen auf ihre Vermögenswerte vornehmen müssen, insbesondere im Immobilien- und Projektentwicklungsbereich. Dies wird jetzt – der Krise geschuldet - von den Wirtschaftsprüfern besonders kritisch geprüft. Mit Sicherheit aber werden die Loan-to-Value-Verhältnisse (LTV) signifikant steigen und Kreditnehmer werden aufgefordert werden, zusätzliches Eigenkapital von bis zu 25% bereitzustellen. In solchen Situationen kann es sinnvoll sein, die bestehende Finanzierung durch einen Whole Loan zu ersetzen. Unabhängig davon kann auch bei Brückenfinanzierungen, die eine Anschlussfinanzierung suchen, der Whole Loan eine schnelle Lösung darstellen. Von der Perspektive des Kapitalgebers aus betrachtet, bieten Whole Loan Investments in der gegenwärtigen Zeit eine interessante Diversifikationsmöglichkeit mit geringer Korrelation zu anderen Assetklassen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Investoren insbesondere in Krisenzeiten attraktive Überrenditen erzielen konnten. Daher überrascht es nicht, dass das Angebot von Whole Loans durch Kreditfonds, Family Offices und ähnliche Institutionen stetig wächst, während sich traditionelle Banken zunehmend aus diesem Geschäftsfeld zurückziehen. Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die jetzige Krise in der Immobilienwirtschaft nicht ausschließlich den Banken und ihren hohen Zinssätzen (die es vorher auch schon einmal gab) zuzuschreiben ist. Neben unverantwortlichen Spekulationen tragen auch nicht produktivitätsorientierte Lohnsteigerungen und ein möglicherweise „undurchsichtiges System“ bei den Baumaterialkosten zur Krise bei.